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Sobre la Ley de Impuestos a las Casas de Lujo

cintillo impuestos de Casas de Lujo

El pasado 29 de setiembre se publicó en el Diario Oficial La Gaceta , el Reglamento a la Ley de Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda, mejor conocida como Ley de impuesto a las casas de lujo. Dicha Ley había sido publicada el 10 de diciembre del 2008. Sin embargo, su entrada en vigencia se había supeditado a la publicación de su respectivo Reglamento. Tanto la Ley como el Reglamento entran a regir apenas el próximo 29 de octubre del año en curso.

Múltiples han sido las dudas e inquietudes que sobre aspectos varios de estas normas nos han hecho saber estimados suscriptores.

La Licenciada Gabriela Barrantes de Faycatax, especialista en Derecho Tributario del Bufete Facio y Cañas, gentilmente accedió a brindarnos un comentario sobre este nuevo impuesto a las casas de lujo.

Nos permitimos transcribirlo a continuación para el conocimiento de todos los interesados.

Agradecemos muy sinceramente a la Licenciada Barrantes y a los colegas de FAYCATAX su contribución a este servicio informativo.

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Comentarios prácticos sobre la Ley de Impuesto Solidario para el

Fortalecimiento de Programas de Vivienda

La Ley de Impuesto Solidario para el fortalecimiento de programas de vivienda comúnmente denominado “Impuesto a las casas de lujo” pretende gravar los bienes inmuebles localizados dentro de nuestro territorio que cumplan con las siguientes consideraciones:

  • Bienes inmuebles de uso habitacional que se usen en forma habitual, ocasional o de recreo y que constituyan una unidad habitacional; independientemente de que ocupen distintas fincas filiales.
  • El inmueble deberá tener construcciones e instalaciones fijas y permanentes i.e. casas, piscinas, ranchos, instalaciones deportivas, parqueos, entre otros, que superen un valor de a ¢ 100.000.000 (cien millones de colones).
  • En caso de que las construcciones del inmueble superen el valor de ¢ 100.000.000 (cien millones de colones) deberá adicionarse el valor del terreno. El total resultante del valor de las construcciones y el terreno será la base imponible del impuesto.

No se deben contabilizar para efectos de la base imponible del impuesto las áreas agrícolas, comerciales, industriales o de cualquier tipo distinto al uso habitacional del bien inmueble.

Los propietarios o titulares de derechos sobre unidades habitacionales ubicadas en una misma finca (condominios, propiedades en derechos, etc.) deberán valorarse en forma independiente.

Los sujetos pasivos del impuesto son los propietarios o los titulares de derecho de posesión de los inmuebles i.e. concesionarios, copropietarios, permisarios, ocupantes de la zona fronteriza y zona marítima terrestre, entre otros. Para efectos de esta Ley el propietario o poseedor del inmueble en la fecha primero de enero de cada año será el contribuyente.

El impuesto entró a regir a partir del 1 de octubre del año en curso. Mediante la resolución No. 29-2009 de la Dirección General de Tributación, publicada en La Gaceta del 29 de setiembre de 2009 se establece la obligación de inscripción de los sujetos pasivos del impuesto dentro del plazo de 3 meses posteriores a la publicación de la resolución, para lo cual deberán utilizar el formulario electrónico disponible en Tribunet y Tributación Digital.

Para la fracción y pago por fracción del año 2009 comprendida entre el 1 de octubre al 31 de diciembre de 2009, el contribuyente deberá presentar una declaración por cada unidad habitacional gravada con el impuesto; para lo cual deberá prorratear el monto del impuesto a pagar en el periodo fiscal 2009, entre los meses de vigencia de la Ley , con lo cual pagaría la cuarta parte de lo que hubiera pagado anualmente por el impuesto.

Cuando se modifica la base imponible del impuesto?

  • En los casos estipulados en el artículo 14 de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. (i) valor consignado en instrumento público, ii) constitución de un gravamen hipotecario, iii) por rectificación de cabida o reunión de fincas, iv) el mayor valor reconocido formalmente por los sujetos pasivos, v) el fraccionamiento del inmueble, vi) la construcción o adición de mejoras en los inmuebles que requieran permiso de construcción, cuya tasación modificará la base imponible, siempre que representen un valor igual o superior al veinte por ciento(20%) del valor registrado.)
  • Por determinación del sujeto pasivo.
  • Por determinación de oficio.

La tarifa del impuesto se aplicará a la base imponible (valor total del bien inmueble i.e. suma de construcción y el terreno), según la siguiente tarifa escalonada:

Cuadro Sobre impuestos Casas Lujo

Este impuesto cuenta con un periodo de año calendario (1 de enero al 31 de diciembre) y deberá pagarse a más tardar dentro de los primeros 15 días posteriores a su devengo i.e. 15 de enero.

Para la primera valoración de los bienes inmuebles i.e. periodo fiscal 2009, los contribuyentes deberán utilizar los parámetros de valoración establecidos por el Órgano de Normalización Técnica que se detallan:

  • El Manual de Valores Base Unitario por Tipología Constructiva para la valoración de las construcciones y demás instalaciones fijas y permanentes, publicado en el Diario oficial La Gaceta No. 78 del 23 de abril de 2008. Disponible en la dirección https://www.hacienda.go.cr/
  • Los Mapas y las Matrices de Valores por Zonas Homogéneas para la valoración de los terrenos. Disponible en la dirección https://www.hacienda.go.cr/

La resolución No. 30-2009 publicada en el Diario Oficial La Gaceta el 29 de setiembre del 2009 establece los métodos que se utilizan para determinar el valor fiscal de los bienes inmuebles afectos al presente impuesto.

El contribuyente del impuesto deberá presentar cada tres años una declaración jurada que actualice el valor de los bienes inmuebles durante los primeros 15 días del mes de enero. En el caso de copropietarios deberá designarse solamente a uno de ellos para su debida inscripción en el Registro y el designado podrá incluir a los demás propietarios en el formulario. En el caso de condominios o propiedades en derechos afectos al impuesto, cada unidad habitacional deberá inscribirse y liquidar el impuesto en forma independiente.

En caso de que el sujeto pasivo del impuesto no presente la declaración jurada de éste impuesto, podrá realizarla la Administración Tributaria de oficio, empleando en el avalúo los métodos de valoración establecidos en el Manual de Valores Base Unitario por Tipología Constructiva para la valoración de las construcciones, así como los Mapas y las Matrices de Valores por Zonas Homogéneas para la valoración de los terrenos. Y podrá notificar al sujeto pasivo la determinación de la base imponible, el impuesto a pagar, inclusive podrá aplicarle las sanciones administrativas reguladas en el Código de Normas y Procedimientos Tributarios.

Se estableció vía reglamentaria la obligación de suministrar información por parte del Registro Nacional a la Administración Tributaria , quien deberá informarle de todos los movimientos que generen cambio de valor de los bienes inmuebles. También se estableció una obligación de suministro de información al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos sobre tasaciones de los planos de construcción visados y a las municipalidades, quienes deberán remitir un informe de los permisos de construcción y valoraciones de bienes inmuebles efectuadas.

Se establece la responsabilidad solidaria entre los copropietarios y en casos de traspaso de la propiedad, el adquirente será responsable solidario del pago del impuesto del período fiscal vigente a la fecha de adquisición, así como de los intereses, las multas y las sanciones, correspondientes.

Este nuevo impuesto tiene algunas debilidades, como el hecho de que solamente 35 de las 81 municipalidades tienen actualizada una plataforma de valores para terrenos.

Además, las multas por discrepancias sobre el valor declarado podrían alcanzar valores de hasta 10 veces la diferencia entre las valoraciones, monto que no se asemeja a ninguna legislación vigente sobre la misma materia.

Los desembolsos por este nuevo impuesto no serán deducibles del impuesto sobre la renta.

Lic. Gabriela Barrantes

Tel.: +(506) 2256-5555

Fax.:+(506) 2255-2510

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