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Sanciones a Vecinos por Causar Molestias Contínuas

«Sanciones a vecinos por causar molestias continuas».

Este tema reviste particular importancia en razón de que denota la carencia de cultura condominal que hay en nuestro paìs, y es aquì donde se torna interesante la vida en condominio. La mayorìa de las personas no saben que vivir en condominio implica no solo derechos sino que tambièn deberes y por ello ninguna lee el reglamento del mismo antes de comprar o alquilar, es interesante pero aùn personas con “ un alto nivel de educaciòn” desconocen o ignoran que un condominio tiene reglas establecidas en la Ley; el Reglamento o en Normas de Convivencia y que como cualquier cuerpo legal establece sanciones para aquellos que incumplan sus reglas 1. ¿Cuáles son las acciones o actitudes de los condóminos que causan más molestias a la comunidad y que son quejas frecuentes para la Administración del condominio? . La actitud màs frecuente es : desconocer el Reglamento o “ el yo no sabía …” , muy a lo tico; y esto deriva en quejas como el asunto de las mascotas: las reglas para tenencia de éstas y en algunos condominios la prohibición de tenerlos; la prohibición de cambios a las fachadas que alteren la armonía del conjunto condominal , el hacer ruidos molestos o perturbar la tranquilidad de los vecinos : con fiestas ya sea dentro de los condominios o en el área social en horas no permitidas; el hacer remodelaciones y/o construcciones al interno del condominio en horas no permitidas en el Reglamento. El usar las àreas sociales , Rancho o Piscina y/o Casa Club para actividades no permitidas o dejar estas àreas sucias o en mal estado cuando se hayan utilizado. El sobrepasar el lìmite de velocidad permitida para transitar dentro del condominio en vehìculo. Dejar basura en cocheras en horas no permitidas; tomar la cochera como bodega llena de cosas no permitidas y de manera desordenada. 2. Si el vecino infractor persiste en su actitud: ¿qué acciones legales puede emprender la comunidad de condóminos contra él? ¿Qué dice la Ley al respecto? La ley establece que el mismo Reglamento que crea el condominio debe establecer: …e) El régimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolución de disputas…( artìculo 33 inciso E Ley de la Propiedad en Condominio. No obstante si el Reglamento es omiso en este aspecto el artìculo 23 de la misma ley establece el debido proceso para la imposición de multas y sanciones: la primera es la prevenciòn por escrito es decir una carta escrita de manera formal de llamada de atención sobre la norma o disposición que violada y la advertencia de una multa o sanciòn en caso de que persista la conducta o no la rectifique ( en este sentido algunos reglamentos establecen la necesaria interposición de una queja por parte del condómino denunciante e igualmente un órgano director del procedimiento que por lo general es la Administración en acopio de un Comité de Vecinos), lo segundo es una sanciòn o multa que en muchos casos el Reglamento de constitución no determina o define: en este sentido es importante definirlas ya sea en normas de convivencia establecidas en Asambleas de Condòminos tales como monto pecuniario de sanciones o bién el no derecho a utilizar la Casa Club por un tiempo debido al uso indebido de la misma por ejemplo Finalmente se establece como sanciòn la obligación de desalojo por parte del Condòmino.

En este aspecto es importante que los condóminos entiendan que el debido proceso es de suma importancia es decir seguir con el procedimiento arriba mencionado: no podemos imponer una multa si antes no ha existido una llamada de atención y que debido a la imposición de multas las quejas deben de ser concretas y lo más detallada posible: fecha y hora de la supuesta infracción ya que siguiendo el debido proceso el infractor tiene derecho a defenderse. En la práctica muchos condóminos quieren que se impongan multas de manera inmediata y muchas veces no colaboran poniendo la queja y no quieren que se les mencione a ellos por temor a represalias o a “ tener problemas con el vecino”? En caso de que el infractor haga caso omiso de todas estas advertencias se puede acudir al Juez Civil mediante un proceso sumario o demanda con el fin de hacer respetar la Ley o bien pedir el desalojo o desahucio del vecino. 3. ¿Son iguales las sanciones cuando se trata de un condómino inquilino respecto a un condómino propietario? Me han dicho que los vecinos que viven de alquiler suelen ser los que más molestan porque en apariencia asumen no tener demasiadas responsabilidades con la comunidad. ¿Es eso cierto? A la primera pregunta si son iguales la Ley y el Reglamento es para todos los ocupantes del condominios sean estos dueños o inquilinos; màs bièn la Ley establece que el dueño del inmueble es responsable solidario además de las infracciones que cometa el ocupante del inmueble ( artìculo 22 de la Ley). Contestando la segunda pregunta: Si es cierto en muchos casos: esto se debe a que muchos de ellos asumen el regimen de este estilo de propiedad de manera màs irresponsable ya que no es la inversión de ellos; algunos desconocen las reglas ya que el dueño del condominio casi nunca les entrega el Reglamento y las Normas de Convivencia o no notifican a la Administración para que èsta se encargue de informarle y notificarle las mismas. Otros como solo están de paso no les importa integrarse a la comunidad y respetar sus normas. 4. ¿Qué causa es causa suficiente para la expulsión inmediata del inquilino, ya sea este propietario del inmueble o inquilino? La reiterada conducta que haga imposible y perturbe de manera clara la tranquilidad , seguridad y comodidad del condominio: ppr ejemplo un vecino que utilice su casa para la venta y/ o consumo de drogas; la prostitución o actos contrarios a la moral y buenos costumbres ; de tal forma que alteren el ritmo sano y normal de la vida de los vecinos. ( artìculo 15 de la Ley donde se establece esto como pricnipio). De manera que si la situación cae en estos extremos es causa suficiente para pedir la expulsión del ocupante. 5.¿Qué dice la ley respecto al ruido? ¿Puede ser alguien denunciado por una noche de fiesta, por ejemplo? Si en este sentido como dije en tèrminos generales todo acto que perturbe la tranquilidad de los vecinos està prohibido; se utiliza los niveles de decibeles màximos permitidos en la Ley General de Salud. Igualmente los reglamentos establecen por lo general que las fiestas o actividades que se realicen en áreas sociales no sobrepasen de las 11 o 10 pm, de domingo a jueves y viernes y sábado hasta la 1pm o 2pm precisamente para dejar que los vecinos duerman; aunque se debe entender que ese ruido no puede sobrepasar los límites máximos establecidas en la Ley de Salud; por ellos algunos condóminos adoptan la norma de que no se permiten en actividades o fiestas el uso de parlantes de alta definición oi karohokes o que los “ mariachis están permitidos solo hasta cierta hora”. Estas normas tambièn se pueden aplicar para actividades o fiestas que se celebran dentro de un condominio. De manera tal que esto puede ser denunciado, causa de sanciones y es un problema muy frecuente. 5. ¿Qué consejos le daría usted a un condómino que debe tratar con vecinos molestos e irrespetuosos de las normas establecidas para lograr armonía y tranquilidad dentro de la comunidad? 1- Exigir que los vecinos sean propietarios u ocupantes de los condominios conozcan el Reglamento y sus normas màs esenciales ; ya sea pedirselo a la Admibnistraciòn en su caso o en Asambleas hacer mención de la importancia de las normas de su cumplimiento y sanciones subsecuentes. Publicar el Reglamento y/o normas adoptadas vía correo electrònico o partes de èste en lugares visibles: como Casa Club, rancho. etc. 2- Denunciar al condóminio infractor con la Administración para que éste proceda: no quedarse callado por temor a que el vecino vaya a reclamarle: en este sentido un condominio es como una familia sino hay comunicación no hay convivencia. Muchos condóminos prefieren ser ellos lo que hablen con su vecino otros prefieren acudir al órgano administrativo, pero siendo de una u otra forma siempre hay que hablar y decir de manera clara cual es la conducta que infringe o afecta al condominio o al condómino en particular. 3- Establecer e impulsar en Asamblea de Condóminos la creación de sanciones pecuniarias o reglas màs concretas para la soluciòn o regulación de las situaciones o problemas que con màs regularidad se presentan en el condominio: en este sentido es importante recalcar que la mayoria de Reglamentos constitutivos de condominios funcionan como un “ marco de referencia” pero es cada condominio en particular con base en la experiencia vivida quien debe dictar sus normas especìficas para cada situación y las sanciones en caso de incumplimiento. 4- Darle seguimiento a las quejas o denuncias interpuestas: muchas de las quejas aunado a que no se les sigue el debido proceso quedan en el “ aire” ya que la situación cambió o mejoró o ya no le molesta a los vecinos; y luego se vuelven a presentar. 5- Denunciar; hablar no quedarse callado hará que su condominio sea un lugar en donde se respeten los derechos de cada habitante: muchas veces solo mediante la denuncia la Administración se entera de lo que acontece en el condominio y solamente expresando y denunciando de una manera respetuosa puede vivirse en comunidad. Igualmente esto le darà a entender al infractor que en el Condominio hay reglas que no solo se quedan en el papel sino que se hacen cumplir.

Lic. Lilliana Valverde

lilvalverde@yahoo.com